肺炎疫情下房屋租賃合同承租方利益保護

2020年初，發(fā)源于湖北武漢地區(qū)的新型冠狀病毒肺炎疫情的突然爆發(fā)，給各行各業(yè)造成了巨大的損失。疫情蔓延后，各地政府出臺政策要求企業(yè)延期復工，并對疫情嚴重區(qū)域?qū)嵤┓饴?、暫停部分公共交通和公共場所營業(yè)等措施。為此，本文結(jié)合法律規(guī)定與實務(wù)操作，對房屋租賃合同尤其是經(jīng)營性房屋租賃合同中承租方的利益保護作簡要分析。

房屋租賃合同的承租人在受到疫情及其衍生的行政措施的重大影響后，商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營性承租人一般會面臨無法開業(yè)經(jīng)營，即使開業(yè)經(jīng)營也無客光顧的尷尬局面；對于在北上廣深等城市務(wù)工的人員所承租的房屋，也將因疫情的原因不能被實際使用。從法律上來講，以上房屋的承租人為達到減免租金或免責解除租賃合同的目的，可以通過協(xié)商變更合同內(nèi)容或利用不可抗力和情勢變更制度減免責任、甚至解除合同。

一、新型冠狀肺炎疫情與不可抗力及情勢變更

（一）不可抗力

依據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十七條第（二）款，不可抗力在法律上的定義為“不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況?！奔春贤黧w在訂立合同時不能預見，且按照事件發(fā)生時的科學水平及其他客觀技術(shù)，其產(chǎn)生的后果無法被避免、困境無法被克服。

（二）情勢變更 

《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(二)》第二十六條明確規(guī)定：“合同成立以后客觀情況發(fā)生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風險的重大變化，繼續(xù)履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現(xiàn)合同目的，當事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實際情況確定是否變更或者解除?！北M管學界對此該條規(guī)定是否屬于情勢變更存在一定爭議，但這是目前關(guān)于情勢變更最相符的法律依據(jù)。

（三）兩者的區(qū)分適用

2003年的“非典”與本次肺炎疫情有很大的相似之處，參考2003年非典疫情期間的規(guī)范性文件，即最高人民法院出臺的《最高人民法院關(guān)于在防治傳染性非典型肺炎期間依法做好人民法院相關(guān)審判、執(zhí)行工作的通知》（已廢止），其第三條規(guī)定：“由于‘非典’疫情原因，按原合同履行對一方當事人的權(quán)益有重大影響的合同糾紛案件，可以根據(jù)具體情況，適用公平原則處理。因政府及有關(guān)部門為防治‘非典’疫情而采取行政措施直接導致合同不能履行，或者由于‘非典’疫情的影響致使合同當事人根本不能履行而引起的糾紛，按照《中華人民共和國合同法》第一百一十七條和第一百一十八條的規(guī)定妥善處理?！蔽覀兛吹剑绻咔閷е潞贤男袑σ环疆斒氯说臋?quán)益產(chǎn)生重大影響，則可以適用公平原則進行調(diào)整（當時法律層面尚未以相關(guān)法律法規(guī)明確情勢變更制度，在現(xiàn)在看來，其本質(zhì)應(yīng)當是是適用情勢變更）。但如果疫情使得合同當事人根本不能履行，則按照不可抗力制度進行處理。

因此，對于肺炎疫情導致的租賃合同履行問題是適用不可抗力制度或是情勢變更制度，我們認為：如疫情導致當事人履行不能的，可以主張適用不可抗力制度要求減免責任或者解除合同（但免責解除應(yīng)以合同一方當事人不能實現(xiàn)合同目的為前提）；如合同可以履行，但繼續(xù)履行對于一方當事人明顯不公平的，則可以適用情勢變更制度請求減免租金（變更合同）或者解除合同。以下，我們將結(jié)合不同性質(zhì)的房屋租賃合同進行分析。

二、承租方如何利用兩種制度維護合法權(quán)益

由于此次疫情突如其來，無法事先預估，經(jīng)營者和房東業(yè)主的房屋租賃合同很難在訂立合同時就此作出明確約定（如深圳市住房和建設(shè)局出具的《深圳市房屋租賃合同書》中僅有第11.4 條涉及不可抗力，約定為：不可抗力致使租賃房屋毀損、滅失或被鑒定為危險房屋不能使用的，合同雙方有權(quán)解除合同。該約定條件過于苛刻，實踐中較難適用）。在合同沒有事先特別約定的情況下，如何根據(jù)具體租賃合同的類型適用兩種制度維護權(quán)益？

（一）經(jīng)營性房屋租賃

經(jīng)營性房屋租賃指的是承租方租賃房屋用于市場經(jīng)營性活動。如果在肺炎疫情期間按照政府防治疫情工作而暫停營業(yè)的承租方，因暫停營業(yè)無收入，導致無法繼續(xù)履行房屋租賃合同的，協(xié)商不成，可以請求法院解除房屋租賃合同并減免租金及免除違約責任。但此種因肺炎疫情而導致直接履行不能的情況比較少見，除因控制疫情所需被征用的房屋外，大部分的經(jīng)營性房屋承租方僅是受肺炎疫情影響難以正常營業(yè)，但尚不至于導致租賃物無法交付使用，因此不符合不可抗力的構(gòu)成要件，承租方不能主張適用不可抗力制度進行免責。此種情況下的承租方可以主張適用情勢變更制度，請求出租方根據(jù)實際情況減免租金或者解除合同。

（二）居住性房屋租賃

對于在本地租賃房屋用于日常居住的承租方，盡管肺炎疫情蔓延，各地政府建議市民減少出行，但在防護措施得當?shù)那闆r下，其實承租者對于租賃房屋的占有未受影響，可以實現(xiàn)其居住的目的，因此不存在請求出租房減免租金的情況。

但對于在北上廣深等城市務(wù)工的人員承租房屋，卻在春節(jié)返鄉(xiāng)后因疫情的原因不能回房屋所在地實際使用房屋的，繼續(xù)要求其繳付在此期間的租金將明顯不公平，據(jù)此，承租人可請求變更租賃合同內(nèi)容、減免租金。

（三）關(guān)于行使權(quán)利的建議

根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十八條，“當事人一方因不可抗力不能履行合同的，應(yīng)當及時通知對方，以減輕可能給對方造成的損失，并應(yīng)當在合理期限內(nèi)提供證明。”也就是說，雖然法律認可“不可抗力”可以減免一方責任，但合同一方有義務(wù)及時通知合同另一方，以避免擴大損失。所以，我們建議承租方及時向出租方發(fā)送無法按約履行合同的通知，并留存相應(yīng)證據(jù)。其次，經(jīng)營者注意收集有關(guān)肺炎疫情導致無法履行房屋租賃合同的證據(jù)，為發(fā)生糾紛后訴諸法庭作準備。

三、部分業(yè)主自愿減免租金對協(xié)商免租的示范效應(yīng)

另外，在肺炎疫情的影響下，各地的租賃協(xié)會也紛紛發(fā)出減租倡議書。我們也看到不少地方政府出臺紓困政策以及部分房東自行減免租金，比如：深圳龍崗區(qū)、福田區(qū)率先要求區(qū)屬國有企業(yè)物業(yè)免租、深圳一女房東減免1200多戶租客租金共計80多萬、萬達商管集團全免全國各地萬達廣場商戶1月24日-2月25日的租金及物業(yè)費等。從法律的角度分析，協(xié)會作為自治組織發(fā)出的倡議書對房屋出租方不具有法律強制力，只起到建議的作用。深圳國有企業(yè)、房東自動減租的行為也屬于自愿行為。但以上免租的行為為社會公眾共克疫情、共擔損失的風尚作出了良好的示范效果。若承租方確實存在履行合同的困難，可與出租方進行協(xié)商減免租金以維護自身權(quán)益。

四、總結(jié)

終上所述，我們目前無法預見肺炎疫情何時能得到遏制，但為了疫情后經(jīng)濟也能順利恢復，出租方與受肺炎疫情影響的承租方采取協(xié)商分擔損失的方式是有利于雙方繼續(xù)合作。但若協(xié)商不成，承租方也可以通過不可抗力制度、情勢變更制度甚至公平原則來維護自身權(quán)益。