律師實(shí)務(wù) ▏中介公司對(duì)房屋購(gòu)買人資格是否有實(shí)質(zhì)審查義務(wù)

案件事實(shí)

律師評(píng)析

房屋中介作為居間人，根據(jù)《合同法》其負(fù)有的義務(wù)包括提供訂立合同的機(jī)會(huì)、向委托人報(bào)告、不得隱瞞與合同訂立有關(guān)的重要事實(shí)和禁止虛假陳述的義務(wù)。房屋中介基于合同法、誠(chéng)信原則、以及合同性質(zhì)，對(duì)合同的相關(guān)事實(shí)具有合理調(diào)查的義務(wù)。

然而關(guān)于中介方在合同訂立過程中對(duì)買方購(gòu)房資格的審查義務(wù)卻缺乏法律的明確規(guī)定，這也使得裁判者在司法實(shí)踐中缺乏指引。就買方購(gòu)房資格的問題而言，從京滬兩地的判例來看，呈現(xiàn)出兩種截然不同的意見：以北京法院為代表的意見認(rèn)為，即使合同沒有約定，中介公司根據(jù)其職業(yè)規(guī)范也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)該義務(wù)，在交易過程中，僅僅憑借書面告知買方并收到買方的反饋不足以證明其充分履行了審查義務(wù)，還應(yīng)當(dāng)實(shí)際核實(shí)買方的購(gòu)房資格。以上海法院為代表的司法意見認(rèn)為中介公司不負(fù)有審查買方購(gòu)房資格的義務(wù)，只需促成合同成立即可。

兩種意見雖然都有依據(jù)，但都存在不足之處。就前一種意見而言，將房地產(chǎn)中介的內(nèi)部管理規(guī)范引入對(duì)外的民事法律關(guān)系中，從法理上并不妥當(dāng)，而且從實(shí)踐來看，這種觀點(diǎn)給居間方施加了過重的審查義務(wù)，加重了居間人的負(fù)擔(dān)，不但不利于降低交易成本，也造成了合同當(dāng)事人之間的不信任。

就后一種意見而言，完全免除居間方的審查義務(wù)則走向了另一個(gè)極端，無論如何，在房地產(chǎn)限購(gòu)政策在全國(guó)遍地開花的今天，買方購(gòu)房資格無疑已經(jīng)成為合同簽訂的重要事項(xiàng)：盡管購(gòu)房資格本身不影響合同效力，但從主體的意思表示來看，合同當(dāng)事人顯然不想達(dá)成一樁難以實(shí)現(xiàn)的交易。

因此，中介公司應(yīng)當(dāng)負(fù)有向雙方當(dāng)事人報(bào)告購(gòu)房資格的義務(wù)，而報(bào)告的前提在于對(duì)該事項(xiàng)的了解。此外中介公司作為專業(yè)的房地產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)，對(duì)于限購(gòu)政策的內(nèi)容的了解應(yīng)強(qiáng)于作為一般人的買賣雙方，因此借助其專業(yè)知識(shí)有助于降低交易成本，提高效率。

綜上，本律師認(rèn)為，房屋中介對(duì)買方的購(gòu)房資格應(yīng)承擔(dān)初步審查的義務(wù)，但沒有實(shí)質(zhì)審查的義務(wù)。中介公司要告知購(gòu)房者購(gòu)房資格的條件以及查詢購(gòu)房資格的途徑，要求購(gòu)房者填寫其具有購(gòu)房資格的聲明，必要時(shí)可以審查諸如納稅記錄等原始資料，但應(yīng)當(dāng)以審查買方自行提供的為限。在履行了以上義務(wù)的基礎(chǔ)上，如果因出現(xiàn)買方提供錯(cuò)誤或者虛假聲明、信息導(dǎo)致合同嗣后無法達(dá)成交易，則居間方不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。如果中介方不能證明其履行了初步的審查義務(wù)，則應(yīng)當(dāng)按照具體情形返還全部或部分中介費(fèi)。

（本文圖片來源網(wǎng)絡(luò)）