借名購房須謹慎，以免“房財兩空”

自限購政策出臺之后，部分有購房需求的人失去了購房資格，在此情況下，個別購房者明知存在風險或風險預估錯誤，采用“借名買房”的方式購置房產(chǎn)。借名買房一般是基于“信任關(guān)系”，以父母、子女或者其他親朋好友的名義購房，而購房款項則由實際買房人支付，然而，信任關(guān)系有可能在高利益下或因其他原因轟然倒塌，可能導致實際買房人“房財兩空”，損失巨大。

一篇帖子看借名買房的法律風險：今年2月份，“家在深圳”論壇上一篇名為《一套房子，毀掉四個家庭》的帖子引發(fā)了關(guān)于“借名買房”的熱議，原帖大致表述如下：樓主和老公研究生畢業(yè)后來深奮斗于08年買了第一套住房。隨著孩子逐漸長大，一家五口人住房需求急需改善，但受當時政策限制，因為五年內(nèi)有銀行貸款記錄，另外購房也算二套，首付需要七成。所以決定借自己娘家親姐夫的名義買房，姐夫是一個小學文化的農(nóng)民，資質(zhì)貸不了款，樓主作了他的擔保人辦理了銀行貸款。2015年，房產(chǎn)新政出臺，樓主打算將房產(chǎn)過戶到自己名下時卻找不到其姐夫了，直到2016年，樓主想收回自己對房子的處理權(quán)，但是，一查檔案，樓主一家全部嚇懵了。其姐夫去年背著樓主在深圳某銀行二次貸款198萬，還通過各種途徑套資，現(xiàn)在其姐夫個人名下已查負債460萬！ 3個月內(nèi)，這198萬就要到期，如果不能填平這個黑洞，樓主就只能等著銀行將查封拍賣房產(chǎn)。樓主姐姐的兩個兒子大學畢業(yè)，剛準備結(jié)婚安家，現(xiàn)在卻要一起背負債務。樓主由于對老公的愧疚提出離婚。自此，一套房子，毀掉四個家庭……  

房地產(chǎn)作為不動產(chǎn)，根據(jù)《物權(quán)法》第九條規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力，即不動產(chǎn)以物權(quán)登記為準。在借名買房的情況下，房地產(chǎn)交易中心登記的對外公示的房產(chǎn)所有權(quán)人是實際出資人的父母或子女或是其他親朋好友，即“名義產(chǎn)權(quán)人”，而實際出資人則是“實際產(chǎn)權(quán)人”。如果名義產(chǎn)權(quán)人未經(jīng)過實際產(chǎn)權(quán)人的同意將該房產(chǎn)擅自出售或作其他處理，且買家以正常價格購買的，則實際產(chǎn)權(quán)人無法或很難要求取消交易，可能導致“房財兩空”。

筆者查詢了無訟案例網(wǎng)站，以“借名買房”作為關(guān)鍵詞，共搜索出1260篇文書，其中判決1079份，裁定181份，基于文書上傳滯后及和解、調(diào)解結(jié)案的情況，現(xiàn)實中，借名買房發(fā)生的糾紛遠高于上述數(shù)據(jù)。

 糾紛產(chǎn)生的原因很多，如：名義產(chǎn)權(quán)人擅自賣房；名義產(chǎn)權(quán)人用房產(chǎn)二次抵押貸款；因名義產(chǎn)權(quán)人與他人產(chǎn)生糾紛，導致房產(chǎn)被查封或拍賣；借名買房合同無效（房屋屬于經(jīng)濟適用房、集資房等特殊房屋）等等。
   

風險規(guī)避：筆者認為，要最大程度的規(guī)避風險，應當做到以下幾點：

第一、在購房前，先審查購買的房產(chǎn)屬于哪一類性質(zhì)的房產(chǎn)，若為特殊住房，建議不要購買；

第二、建議實際產(chǎn)權(quán)人與名義產(chǎn)權(quán)人簽定書面協(xié)議，以書面方式確定該房地產(chǎn)的實際出資人和權(quán)利人，明確產(chǎn)權(quán)歸屬及雙方的權(quán)利義務；

第三、在購房時實際產(chǎn)權(quán)人應當保留購房合同、貸款合同、購房發(fā)票、向銀行支付按揭款的付款憑證等相關(guān)購房手續(xù)資料的原件，用自己名義開戶的銀行賬戶支付購房款；

    第四、保留支付裝修費、物業(yè)管理費、水電費等費用及入住證、門卡、鑰匙存放申請書以及租賃合同（若出租）等相關(guān)入住或出租手續(xù)資料的原件。

以上證據(jù)可以證明存在借名買房的事實、由實際產(chǎn)權(quán)人支付購房款項，購買房產(chǎn)的事實以等。如發(fā)生糾紛，實際購房者可以憑借書面證據(jù)用法律手段來保護自己的權(quán)利。

此外，實際產(chǎn)權(quán)人還可與名義產(chǎn)權(quán)人簽訂抵押合同，把房子抵押給實際產(chǎn)權(quán)人，并到相關(guān)部門進行抵押登記，防止名義產(chǎn)權(quán)人擅自出售房屋和損害實際產(chǎn)權(quán)人的利益。

文：李芳潤 專職律師