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婚前、婚后、父母出資買房情況下,房產(chǎn)歸屬一覽表(2023)

發(fā)布日期:2023-04-10 來源:華商龍崗律師

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結(jié)婚買房,在大多數(shù)人看來是豆?jié){配油條的固定搭配。結(jié)婚買房的方式有很多種,有婚前就買好的,有結(jié)婚后夫妻雙方共同買的,還有父母出資買的……這些情形下,如何認(rèn)定房產(chǎn)歸屬?離婚時(shí),又怎樣進(jìn)行分割呢?


本文歸納總結(jié)了婚前、婚后和父母出資等不同買房情形下房產(chǎn)認(rèn)定歸屬以及離婚時(shí)房產(chǎn)分割的6種情況,希望對(duì)你有所幫助。


01

婚前買房


出資情況

房屋產(chǎn)權(quán)登記

司法實(shí)踐

一人出資
結(jié)婚前取得房屋產(chǎn)權(quán),房屋登記在出資方名下,并還清個(gè)人貸款或全款買房
認(rèn)定為出資方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)

結(jié)婚前已還清全部貸款,但婚后取得房本,房屋登記在出資方名下
結(jié)婚前夫妻一方已支付房屋首付款,并向銀行申請(qǐng)貸款,房屋登記在該方名下,婚后用夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸
認(rèn)定為產(chǎn)權(quán)登記方的個(gè)人財(cái)產(chǎn),夫妻二人共同支付的貸款及房屋相對(duì)應(yīng)的財(cái)產(chǎn)增值部分屬于共同財(cái)產(chǎn);尚未償還的貸款視為產(chǎn)權(quán)登記方的個(gè)人債務(wù)。
房屋登記在非出資方名下
通常是出資方不具備購房條件,以對(duì)方名義購房,若無特殊情況,會(huì)視為以結(jié)婚為目的的贈(zèng)與,按共同共有處理;如果有證據(jù)證明出資方明確表示歸登記一方個(gè)人所有,按產(chǎn)權(quán)登記方個(gè)人財(cái)產(chǎn)處理。
雙方出資
房屋落在夫妻二人名下
同居生活期間購房,按一般共有財(cái)產(chǎn)處理;婚后認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。
房屋登記在夫、妻一人名下
同居生活期間購房,按一般共有財(cái)產(chǎn)處理;非同居生活期間購房,按照共同財(cái)產(chǎn)處理還是按照借款或贈(zèng)與處理,視具體情況而定,法官綜合考慮購房背景、出資數(shù)額等因素,以公平原則作出認(rèn)定。

02

婚后買房


出資情況
房屋產(chǎn)權(quán)登記
        司法實(shí)踐

以夫妻一方婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)購房
房屋登記在出資方名下
房屋是出資方個(gè)人婚前財(cái)產(chǎn)在婚后的轉(zhuǎn)化,應(yīng)認(rèn)定為個(gè)人財(cái)產(chǎn);若出資方只支付了首付款,房款尚未償還部分及房屋增值部分應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。
房屋登記在夫妻雙方名下或非出資方名下
應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)
以夫妻共同財(cái)產(chǎn)購房
房屋登記在夫妻雙方名下
認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)
房屋登記在夫妻一方名下
房屋登記在未成年子女名下
夫妻離婚時(shí)不能簡(jiǎn)單地完全按照登記情況將房屋認(rèn)定為未成年子女的財(cái)產(chǎn)。法院重點(diǎn)審查夫妻雙方在購買房屋時(shí)的真實(shí)意思表示。如果真實(shí)意思確實(shí)是將購買的房屋贈(zèng)與未成年子女,離婚時(shí)應(yīng)將該房屋認(rèn)定為未成年子女的財(cái)產(chǎn),由直接撫養(yǎng)未成年子女的一方暫時(shí)管理;如果真實(shí)意思并非將房屋贈(zèng)與未成年子女,離婚時(shí)將該房屋作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)處理。


03

父母出資買房


1. 婚前


出資情況
房屋登記
司法實(shí)踐
一方父母全資出資
登記在出資方子女名下
認(rèn)定為產(chǎn)權(quán)登記方婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)
一方父母支付房屋首付款
登記在出資方子女名下
由夫妻二人共同還貸,離婚時(shí)一般將房產(chǎn)判歸產(chǎn)權(quán)登記方所有,由該方支付剩余貸款。對(duì)婚內(nèi)夫妻雙方共同還貸(包括本金與利息)及房屋增值部分,由產(chǎn)權(quán)登記方對(duì)另一方進(jìn)行補(bǔ)償。
登記在另一方子女名下
一般認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。父母明確表示贈(zèng)與登記方或夫妻雙方或者有其他相反約定的除外。
登記在雙方子女名下
認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。若雙方約定了共有方式及各自份額,則按照雙方約定享有房屋產(chǎn)權(quán)。若雙方對(duì)共有方式未進(jìn)行約定,視為等份共有。
雙方父母均出資
登記在夫妻一方名下或雙方名下
應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。父母的出資應(yīng)認(rèn)定為對(duì)各自子女的贈(zèng)與。

2. 婚后

出資情況
房屋登記
司法實(shí)踐
一方父母全資出資
登記在出資方子女名下
認(rèn)定為個(gè)人財(cái)產(chǎn)?!痘橐龇ㄋ痉ń忉專ㄈ芬?guī)定,婚后由一方父母出資為子女購買的不動(dòng)產(chǎn),產(chǎn)權(quán)登記在出資人子女名下的,可按照婚姻法第十八條第三項(xiàng)的規(guī)定,視為只對(duì)自己子女一方的贈(zèng)與,該不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)認(rèn)定為夫妻一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。
登記在對(duì)方子女名下或雙方子女名下
一般認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn),父母出資部分視為對(duì)對(duì)方子女的贈(zèng)與,但父母明確表示贈(zèng)與一方的除外。
一方父母部分出資(或支付首付款),夫妻雙方共同還貸
登記在出資方子女名下或雙方子女名下
認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn),父母出資部分視為對(duì)對(duì)方子女的贈(zèng)與,但父母明確表示贈(zèng)與一方的除外。

雙方父母均出資
登記在一方名下
一般按照夫妻共同財(cái)產(chǎn)處理。根據(jù)《婚姻法司法解釋(三)》規(guī)定,該不動(dòng)產(chǎn)可認(rèn)定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有,但當(dāng)事人另有約定的除外。
登記在雙方名下
認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)

04

離婚判決時(shí)對(duì)房產(chǎn)不予處理的情況


 情形

司法實(shí)踐

離婚時(shí)尚未取得不動(dòng)產(chǎn)登記證書:夫妻一方婚前支付部分房款,婚后共同還貸,或一方用個(gè)人財(cái)產(chǎn)還貸,但房屋增值。


待辦理完畢不動(dòng)產(chǎn)登記證書后另行起訴

不動(dòng)產(chǎn)登記證書有第三方


法院一般不會(huì)主動(dòng)將第三方追加為第三人,而是根據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng)采取如下措施:(1)對(duì)房屋部分的財(cái)產(chǎn)分割不予審理,由當(dāng)事人另案起訴;(2)將案件中止審理,告知當(dāng)事人另行提起析產(chǎn)之訴,后根據(jù)析產(chǎn)之訴的判決結(jié)果,分割夫妻共有部分。


05

房產(chǎn)分割的6種特殊情況

1. 小產(chǎn)權(quán)房分割

對(duì)于已被有權(quán)機(jī)關(guān)認(rèn)定為違法建筑的小產(chǎn)權(quán)房,不予處理;但違法建筑已經(jīng)行政程序合法化的,可以對(duì)其所有權(quán)歸屬作出處理。

對(duì)于雖未經(jīng)行政準(zhǔn)建,但長(zhǎng)期存在且未受行政處罰的房屋,可以對(duì)其使用作出處理。這種情況下,人民法院應(yīng)向當(dāng)事人釋明變更相關(guān)訴訟請(qǐng)求。在處理相關(guān)房屋的使用歸屬時(shí),能分割的進(jìn)行分割,不能分割的可采用協(xié)商、競(jìng)價(jià)、詢價(jià)等方式進(jìn)行,取得使用權(quán)的一方應(yīng)向?qū)Ψ浇o予適當(dāng)補(bǔ)償。

在小產(chǎn)權(quán)房分割案件中,應(yīng)在判決論理部分中明確,對(duì)該小產(chǎn)權(quán)房的處理不代表對(duì)其合法性的認(rèn)定,不能以此對(duì)抗行政處罰、不能作為產(chǎn)權(quán)歸屬證明或拆遷依據(jù)等。

2. 公房承租權(quán)的分割

離婚案件中涉及公房承租權(quán)處理時(shí),屬于直管公房的,可在判決中明確承租權(quán)以及承租關(guān)系的變更。

屬于自管公房的,夫妻只有一方在產(chǎn)權(quán)單位工作,一般應(yīng)把承租權(quán)確定在在該產(chǎn)權(quán)單位工作的人名下,另一方獲得補(bǔ)償;但經(jīng)產(chǎn)權(quán)單位同意的,可以確定由另一方承租或共同承租。

3. 經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房的分割

限售期內(nèi)的經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房在離婚訴訟中可以酌情進(jìn)行分割。

經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房由一方在婚前申請(qǐng),以個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付房屋價(jià)款,婚后取得房產(chǎn)證的,應(yīng)認(rèn)定為一方個(gè)人財(cái)產(chǎn);婚后以夫妻雙方名義申請(qǐng),以夫妻共同財(cái)產(chǎn)支付房屋價(jià)款,離婚后取得房產(chǎn)證的,應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。 

4. 標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買公房的分割

婚姻關(guān)系存續(xù)期間以夫妻共同財(cái)產(chǎn)出資以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買公有住房而獲得的“部分產(chǎn)權(quán)”,該“部分產(chǎn)權(quán)”應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn),可以在綜合考慮房產(chǎn)來源、工齡折算等因素,并征求原產(chǎn)權(quán)單位意見確定產(chǎn)權(quán)單位權(quán)利比例后,予以公平分割。

5. 約定服務(wù)條件房產(chǎn)的分割

夫妻一方在婚后通過與用人單位約定服務(wù)條件取得的房產(chǎn)為夫妻共同財(cái)產(chǎn),但離婚時(shí)服務(wù)條件尚未實(shí)現(xiàn)的一般應(yīng)判歸約定服務(wù)條件的一方。
6. 優(yōu)惠購房權(quán)性質(zhì)與折算

農(nóng)村拆遷補(bǔ)償中按所涉人口數(shù)取得的優(yōu)惠購房權(quán),即優(yōu)惠購房指標(biāo),系基于特定身份獲得的優(yōu)惠安置利益,但并非優(yōu)惠取得的物權(quán)本身。

離婚時(shí)優(yōu)惠購房權(quán)價(jià)值折算可考慮優(yōu)惠取得的房產(chǎn)性質(zhì)、能否上市交易、能否取得產(chǎn)權(quán)證等因素,在不高于市場(chǎng)價(jià)格與優(yōu)惠價(jià)格的差價(jià)范圍之內(nèi)予以確定。



父母為已婚子女購房,出資款性質(zhì)如何認(rèn)定?

夫妻關(guān)系存續(xù)期間,一方父母為雙方購房出資,如父母主張?jiān)摮鲑Y為雙方的共同借款,對(duì)出資款的性質(zhì)該如何認(rèn)定?

1.具體案型

趙某和姚某于2010年結(jié)婚,2012年2月趙某父母轉(zhuǎn)賬100萬元至趙某賬戶,后趙某用該100萬元作為首付款購買了101室房屋,并登記在趙某和姚某夫妻兩人名下。


多年后,趙某與姚某感情不和,趙某父母遂向法院起訴,主張上述100萬元系借款,要求趙某和姚某共同償還。


2.不同觀點(diǎn)

觀點(diǎn)A:無反證證明是贈(zèng)與,即應(yīng)認(rèn)定為借貸。


主要理由一:

 《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》(以下簡(jiǎn)稱《民間借貸司法解釋》)第16條規(guī)定,“原告僅依據(jù)金融機(jī)構(gòu)的轉(zhuǎn)賬憑證提起民間借貸訴訟,被告抗辯轉(zhuǎn)賬系償還雙方之前借款或者其他債務(wù)的,被告應(yīng)當(dāng)對(duì)其主張?zhí)峁┳C據(jù)證明。被告提供相應(yīng)證據(jù)證明其主張后,原告仍應(yīng)就借貸關(guān)系的成立承擔(dān)舉證責(zé)任?!?/span>


父母提供了打款憑證并主張成立借貸關(guān)系,已經(jīng)盡到了初步的證明責(zé)任,法院應(yīng)初步推定借貸關(guān)系的成立。如夫妻一方主張屬于贈(zèng)與,那么應(yīng)當(dāng)予以舉證證明;如果無法證明系贈(zèng)與,則借貸關(guān)系應(yīng)成立。


主要理由二:

父母沒有義務(wù)為成年子女購買房屋,而且實(shí)踐中父母往往花費(fèi)平生積蓄給子女購房,礙于情面又不會(huì)把借款手續(xù)辦理得十分完整。


故只要子女不能證明是贈(zèng)與,應(yīng)對(duì)父母的借款主張予以支持。

觀點(diǎn)B:沒有充分證據(jù)認(rèn)定為借貸,即應(yīng)認(rèn)定為贈(zèng)與。


主要理由一:

 《民間借貸司法解釋》第16條之規(guī)定,不能簡(jiǎn)單適用于父母與子女之間。


上述規(guī)定是針對(duì)普通民事主體之間的錢款往來,而父母與子女之間的關(guān)系不同于普通民事主體關(guān)系,更具親密性和倫理性,故不能在僅有轉(zhuǎn)賬憑證時(shí),即初步推定借款關(guān)系的存在。


關(guān)于借款合意,父母一方需要充分舉證

主要理由二:

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民法典>婚姻家庭編的解釋(一)》第29條第2款的規(guī)定,“當(dāng)事人結(jié)婚后,父母為雙方購置房屋出資的,依照約定處理沒有約定或者約定不明確的,按照民法典第一千零六十二條第一款第四項(xiàng)規(guī)定的原則處理”


而《民法典》第1062條是關(guān)于夫妻受贈(zèng)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定,也即應(yīng)視不同情況認(rèn)定為對(duì)夫妻一方或者雙方的贈(zèng)與。

主要理由三:

從現(xiàn)實(shí)國(guó)情看,子女結(jié)婚時(shí)往往缺乏經(jīng)濟(jì)能力,難以獨(dú)自負(fù)擔(dān)買房費(fèi)用,而父母基于對(duì)子女的親情,往往自愿出資為子女購置房屋。大多數(shù)父母出資的目的是要解決或改善子女的居住條件,希望子女的生活更加幸福,而不是日后要回這筆出資,這也更符合父母出資時(shí)的真實(shí)意思表示。

3.傾向性意見

同意觀點(diǎn)B,沒有充分證據(jù)認(rèn)定為借貸,即應(yīng)認(rèn)定為贈(zèng)與。


主要理由一: 從主張借款的舉證責(zé)任而言

父母主張其向子女一方的轉(zhuǎn)賬為借款,除轉(zhuǎn)賬憑證外,還應(yīng)當(dāng)提供較為充分的證據(jù)證明存在借款合意。對(duì)于子女一方抗辯款項(xiàng)系贈(zèng)與時(shí),不應(yīng)課以過高的舉證方面的義務(wù)。而且,考慮到父母子女之間人身關(guān)系的特殊性,及利益的關(guān)聯(lián)性,若僅有己方子女認(rèn)可有借貸的表示,不宜直接認(rèn)定雙方借貸關(guān)系成立,而應(yīng)進(jìn)一步查明另一方是否明知或認(rèn)可借款情況。


主要理由二: 從既有法律規(guī)定而言

《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民法典>婚姻家庭編的解釋(一)》第29條第2款的規(guī)定,實(shí)際上已經(jīng)較為明確,如果對(duì)購房款性質(zhì)沒有約定或者約定不明確的,即按照贈(zèng)與進(jìn)行認(rèn)定和處理。因此,實(shí)踐中如果沒有約定或約定不明,父母一方也無法充分舉證證明存在借款合意的,即應(yīng)認(rèn)定為贈(zèng)與。


主要理由三: 家庭內(nèi)部及親人之間的特殊身份關(guān)系,具有較強(qiáng)的親密性和倫理性,不同于普通民事主體之間的關(guān)系

因此,對(duì)于父母與子女之間款項(xiàng)往來的性質(zhì),不能簡(jiǎn)單地以普通民事主體之間錢款往來的情形作類推。如果將家庭內(nèi)部的行為完全用解決經(jīng)濟(jì)關(guān)系的法律法規(guī)進(jìn)行處理,將不利于維護(hù)家庭的穩(wěn)定。


在當(dāng)下社會(huì),父母為子女購房出資的情況并不少見,在普通人的認(rèn)知中,上述出資更多地體現(xiàn)為父母對(duì)于子女的資助或者幫助,而非借款關(guān)系。


因此,在沒有充分證據(jù)證明存在借款合意的情況下,認(rèn)定贈(zèng)與更符合當(dāng)前社會(huì)大眾的認(rèn)知

主要理由四: 從利益平衡角度而言

不能因?yàn)榉蚱薷星椴缓靡院?,為挽回父母的購房出資,就以結(jié)果倒推來認(rèn)定系借款而非贈(zèng)與。在子女離婚過程中,父母的出資也是己方子女對(duì)購房貢獻(xiàn)較大的考量因素,法院可在分割房產(chǎn)過程中,對(duì)出資較多的一方在份額上作適當(dāng)傾斜,以此平衡當(dāng)事人間的利益關(guān)系。


4.規(guī)范指引

《中華人民共和國(guó)民法典》

第六百七十九條 自然人之間的借款合同,自貸款人提供借款時(shí)成立。

第一千零六十二條 夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的下列財(cái)產(chǎn),為夫妻的共同財(cái)產(chǎn),歸夫妻共同所有:

……

(四)繼承或者受贈(zèng)的財(cái)產(chǎn),但是本法第一千零六十三條第三項(xiàng)規(guī)定的除外;

……

《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民法典>婚姻家庭編的解釋(一)》

第二十九條第二款  當(dāng)事人結(jié)婚后,父母為雙方購置房屋出資的,依照約定處理;沒有約定或者約定不明確的,按照民法典第一千零六十二條第一款第四項(xiàng)規(guī)定的原則處理。



來源:住建法律
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